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北京城区老旧二手房成交价集中在500万-600万元低总价难觅普通商品房
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  价格:均价52695元/平方米

  在众多限竞房中,朝阳区的项目算是稀缺品,而又都分布在小户型十分稀缺的孙河板块。孙河可谓是近几年高端住宅最为集中的板块,区域此前的供应基本以别墅和大面积洋房为主,限竞房给了购房人以较低总价入住孙河的机会。

  价格:480万元/套起

  招商都会中心

  而在类似区域,想要买次新的二手房,购房成本就要高出不少。距兴隆家园不远的天鹅湾小区,物业管理等方面在同时期的小区中并不算出色,但入住时间晚,小区整体规划品质相比兴隆家园要高出不少,而价格也相差甚远。以天鹅湾的主力户型87平方米两居为例,单价就可以到90000元/平方米以上,总价已经进入800万元的区间范围内。

  而在近几年新兴的高端住宅聚集区孙河,瑞悦府等限竞房不到7万元的均价也极具优势。而且,在这些高端住宅的聚集区,如果不选择限竞房,也几乎没有中小户型可以选择,限竞房可以说给了刚需购房者进入这些热点区域一个机会。

  户型:95平方米三居

  在户型设计上,华润理想国主推三种户型,90平方米三居、120平方米三居及140平方米四居。90平方米三居户型与限竞房主流户型区别不大,依然是在有限的面积范围内提供更多的功能空间,而120平方米的三居户型则主要照顾到了居住舒适度,三室两厅两卫的设计,方便全家庭结构的家庭居住,南向双主卧,提升居住的舒适度与实用性。

  在限竞房开闸前,北京新房市场满足这个区间段的房源十分有限。由于此前限竞房政策尚未最终落地,北京新房市场供应长期低位运行。据我爱我家市场研究院数据统计,其中5月北京新建商品住宅(不含保障房)的新增供应量更是刷新了十年来的历史最低纪录,仅为368套,仅次于可追溯到的2005年2月的316套。在这样的整体市场供应情况下,曾经低总价房源集中的几个板块,都已经难觅500万元这一价格段的新房。

  郭毅指出,在限购时代,购房人在购房时必须考虑到家庭的成长性。目前的政策对限竞房这种房源的流通周期锁定,至少要在8年。如果说购房者觉得自己在未来的8年当中收入能够有比较大的提高,家庭的结构有可能会改变,比如说要生孩子,或者要生二胎,或者将来父母可能年龄大了,需要接到身边来照顾的话,那考虑到未来家庭人口的变化会需要更大面积的住房,同时随着自己收入的提升需要卖旧买新的话,那最好还是选择普通商品房。

  招商都会中心位于昌平南邵板块,相比昌平其他热门板块,南邵在地理位置上距城区更远,但地铁昌平线大大拉近了南邵与市区的距离。此前南邵板块推出的项目,销售情况都不错。即将售罄的泰禾·昌平拾景园,销售也一度领跑整个昌平区域。

  地址:昌平南邵地铁站A口西南600米

  地址:丰台区泉湖西路与山湖路交会处(青龙湖公园东门)

  青龙湖学校已成为丰台学区名片 ,青龙湖学校小学到高中12年贯通培养。文/门庭婷

  和悦华锦

  在成交户型结构上,据我爱我家市场研究院数据统计,2018年上半年,北京二手住宅交易中一居室占21.9%,两居室占55.7%,三居室的占比为20.9%,两居室仍是交易的绝对主力,占比超过五成。根据链家网给出的5月北京二手房参考均价62459元/平方米,80平方米左右的两居,总价区间基本在500万元。不过,这个总价,如果在城区,选择的局限性很大。

  按照项目49520元/平方米的限价,90平方米三居户型总价约为450万,120平方米的三居户型总价约为600万元,购房人可以根据自己的预算选择。据了解,项目将会在近期开盘,并一次性推出全部房源。

  另一方面,正在集中入市的限竞房是手握500万元左右预算的购房人,入手新房的主要选择。从目前出让的限竞房地块看,除了西城、海淀、丰台少数几个内城地块外,其他土地都有500万元这个区间的房源供应。此前首次开盘即售罄的瀛海府,即满足这一价格条件。

  由于供应量少,少数几个符合这个预算的项目,一入市就受到了购房人的关注。近期,位于昌平南邵站附近的纯新盘招商都会中心首次开盘,虽然地块不受价格、面积的限制,但项目仍选择以88平方米的三居作为主打户型。500万元的总价,在近期北京的纯商品房中并不多见,全明通透户型,整体空间布局合理,有明确的动线设计,相比老旧二手房,如今的新房户型设计上的优势极为明显,对于购房人家庭结构的变化也进行了充分的考虑。

  思源地产市场发展部副总经理郭毅表示,500万-600万元的二手房基本要么位置远、要么面积小,户型规划不合理。如果是次新房,面积相对比较合理,位置又比较好,有一定品质的,总价在这个区间的房源很少,要想具备这些条件基本都要在800万-1000万元这个区间了,五六百万元对应的基本是老旧二手房。

  户型:88平方米三居

  瑞悦府

  有业内人士指出,在一些热点区域,限竞房的价格优势是十分明显的。像限竞房首轮开盘的瀛海府,其所在的区域内纯新商品房项目价格基本都在65000元/平方米以上,相较52449元/平方米的销售均价,瀛海府在价格上有很大优势。

  “大多数购房人在确定买房预算后,率先面临的问题就是,是选择新房还是二手房?此前,受楼市供应结构影响,北京楼市低总价新房供应量持续低位运行,手持500万-600万元的预算,购房人在新房市场选择并不多。近期,大批限竞房集中入市,限房价、竞地价政策出台前出让的部分地块也即将入市销售,其中不乏低总价、高品质的中小户型产品。500万-600万元的预算,除了城区的老旧二手房,在目前的市场上能买到什么样的新房?购房人又该如何选择?”

  据了解,瑞悦府主要分为洋房和叠拼两种产品,洋房主力户型就是项目主推的90平方米三居,而叠拼总价会在2000万元以上。项目推出的90平方米三居南北通透,南向面宽约7.45米,户型做到了全明,但受限于面积各功能分区略有局促,卧室面积偏小。依据项目限价67516元/平方米计算,90平方米三居户型总价约为600万左右,在限竞房价格中偏高,但与孙河其他高端住宅比,性价比较高。目前项目还在蓄客阶段,如果排卡需要进行验资审核,据了解意向购房人目前已远超房源数量。

  2018年上半年,北京新房新增供应降至历史低位,大量置业需求涌向二手房市场。据我爱我家市场研究院统计,2018年上半年北京全市二手住宅网签总量为76640套,环比2017年下半年增长57.6%,同比2017年上半年下降10.9%,在半年走势上结束了2017年的两连降,走出了半年不足50000套的低谷。

  目前北七家的限竞房地块分别有三个,华润理想国、和悦华玺及北辰金隅限竞房地块。由于案名确定得早,对外早有宣传,华润理想国已经汇聚了大量有意在京北置业的购房人。

  地址:大兴亦庄博兴八路与兴海一街交叉口西南侧

  地址:昌平北七家镇立汤路与北清路交叉点向东800米北清路南侧

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